中报看楼市｜建发拿地凶猛冲击2000亿货值目标 负债率已接近100%

“上半年拿了接近1300亿的货值，能满足我们销售计划的需要，下半年依然会根据市场去拿地，全年新增2000亿左右货值应该能实现。”

在8月29日下午的投资者电话会议上，建发国际执行董事兼行政总裁林伟国对投资人如此表示，并指出，从整体流动性和安全情况考虑，建发接下来的拿地策略是聚焦于公司擅长的区域，较高能级城市也会作为拿地重点，此外也关注核心区域核心地段的地块。

(资料图片)

作为行业“新贵”房企建发房产的港股上市平台，建发国际（01908.HK）近日交出的中期成绩单令人羡慕，增速不断加快。截至今年6月30日，公司实现收入243.59亿元，同比增43.7%；毛利37.14亿元，同比增45.6%，归属股东净利润12.84亿元，同比增52.5%。

建发国际的绝大部分收入来自物业开发分部，共计227.43亿元，占公司总收入的比重达93%，较去年同期增加71.37亿元，增长约45.7%。这期间，建发国际实现交付物业总建筑面积为180万平方米，较2022年同期增加106万平方米。

分城市来看，广西南宁一跃成为对其营收贡献最大的城市，期内实现销售金额43.25亿元。而建发集团大本营厦门则排名第二，贡献收入34.66亿元。再往后便是成都、苏州、漳州、泉州、龙岩、重庆等。

今年上半年，建发国际实现全口径签约金额约941亿元，同比增长约43%；实现权益销售金额747亿元，同比增长约56%，销售权益比例约79%。

按城市归属于股东的合同销售金额来看，上海市场为第一名，期内实现销售金额122.6亿元；此外，苏州、厦门、北京和成都紧随其后，分别实现85.19亿元、73.78亿元、51.4亿元和50.99亿元。

截至2023年6月30日，建发国际连同其合营公司及联营公司实现物业开发现金回款合计约为979亿元，回款比例约104%，继续保持高位。

除物业开发业务外，物业管理及其他相关服务期内也实现业绩增长，实现收入16.15亿元，较去年同期增加了2.72亿元。建发国际在半年报中指出，增加主要由于物业管理服务收入的增长，原因是在管总建筑面积增长所致。

今年以来，建发的“攻城略地”之势更猛，仅上半年就在上海、厦门、杭州等城市新增获取46个项目，全口径拿地金额约684亿元，新增项目全口径货值约1295亿元，拿地权益比例66%。

建发也是拿地金额最高的地方国资房企，据第三方统计显示，建发国际1-7月拿地金额位居行业第三名，仅次于两大央企华润置地和保利发展。

不过，在林伟国看来，结合建发的整体经营规模、库存，其实土储货值在行业里可能还算比较小的，“我们拿地基本上都是跟销售比较匹配，库存量并不大。”

作为厦门国资房企，大规模拿地后建发国际的负债率也不低。

截至上半年末，建发国际的负债比率约99.18%，较2022年底115.9%有所降低，但仍处于行业高位。负债结构方面，一年内偿还的短债约89亿元，一年至五年内需偿还的债务约801亿元，另外还有永续债约145亿元；期末公司银行及手头现金约为607.4亿元，资金状况相对充足。

中期业绩报告显示，截至今年6月30日，建发国际在国内有298个项目，土地储备的可供销售总建筑面积约1711万平方米。

“我们现在对新城市的拓展持审慎态度。”建发国际执行董事彭勇表示，虽然建发进入了比较多的城市，但三四线城市拿地整体还是聚焦于福建、江苏一带，在土地属性的选择上则倾向于能做改善型产品的地方。

而且今年拿地的利润率比去年也低一些。据林伟国计算，今年上半年整体拿地利润率维持在7-8个点左右，比去年略低1-2个点。“因为今年整个经营环境更正常，利润率也会回到一个比较正常的水平。”

至于今年下半年的投资布局，林伟国表示不会做大的调整，仍以深耕为主，这样会少犯错误。公司长期主张就是布局在长江以南的一些城市和城市群，前提是市场需求旺盛、人口密度较大和经济发达。

“到今天为止我们北方去的城市主要就是北京和济南等少部分，像东北、西北、华北基本就不会去做。”林伟国说道。

比起今年年初的业绩会上不吝展露扩张野心的林伟国，半年后的他也变得保守许多。不提未来具体发展目标，不谈公司中长期分红率，也不再有“行业市场空间巨大”之类的表述，取而代之的是“稳健”“谨慎”。

这其实也体现在拿地的权益占比上，过去建发的权益占比较高，基本保持在73%-75%。但今年会略低一些，权益占比平均在68%-69%，“总体应该都不会太大，会保持一个比较稳定的前提。”

包括在投资者问到建发是否有3000亿元的战略规划，林伟国也仅表示，只希望行业健康，今年可以更好一点，公司目前没做到3000亿，但也真没考虑过这个问题。

林伟国表示，房地产这个行业每年变数都很大，建发只能基于每年的情况追求一个能够稳定增长的态势，那就必须根据每年的发展环境和市场环境来定目标、策略。

但可以肯定的是，今年建发新增2000亿元土地货值的目标，已近在咫尺。对于销售目标，林伟国指出，“今年依然是希望能够努力实现10%-20%的增长，还是按照此目标去做安排。”

自今年7月以来，有关房地产利好的政策持续发酵，各地降低购买首套住房首付比例和贷款利率、个人住房贷款“认房不用认贷”等措施有望真正实现落地。但对下半年市场情况，建发国际管理层依然持谨慎乐观的态度。

“房地产消费与预期相关，目前市场的边际改善没有太恶化，但是也没有太明显回暖，我们做好了如果下半年市场没有好转如何去应对，如果好转又如何应对的准备。”

林伟国认为，当前的市场确实是很难判断。

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